住みたい家が見つかった？住宅ローンを通すポイントを解説！
大阪府豊中市のファイナンシャルプランナー
しめだです
今回は住宅を購入しようとしているけれど
通るかどうか不安がある
銀行の与信で通らなかったという方のために
お話をしていきたいと思います。
全期間固定金利であるフラット３５の
有利な特徴を上げた内容になっております。
全ての方に当てはまるわけではないということを
ご理解の上ご覧くださいませ。
目次
住宅ローンが通る仕組み
銀行は
〇信用
〇返済能力
〇担保
ということを総合的に判断して
融資をするかを決定しています。
信用というと過去の実績から判断されるので
その人の過去の返済履歴などが確認されます。
クレジットカードの利用状況
オートローンの返済状況
携帯電話の分割払いの状況
このあたりの状況は信用情報機関に公開されているので
もし利用時に返済の滞りがあると融資が難しい状況に
なります。
ここでのチェックが通っていないと銀行融資も
フラット３５もまず難しいと考えた方がよいでしょう。
回復するまでにしばらく時間が必要です。
次に
返済能力です。
これは過去の年収と勤務年数などで判断されていきます。
住宅ローンでは
400万未満なら30％以下の返済金額なら通る
400万以上なら35％以下の返済金額なら通る
という計算になります。
具体的には
年収300万の人なら
300万×30％＝90万
年間返済金額が金利等も含めて90万円以下なら
審査に通るということになります。
月にすると75000円以下という計算ですね。
年収500万の人なら
500万×35％＝175万
年間返済金額が金利等も含めて175万以下なら
審査に通るということになります。
月にすると145000円ほどですね。
この金額には
クレジットカードの分割払いの金額
オートローンの返済金額
ショッピングローンの返済金額
これらも含まれますので
住宅を購入しようとしている場合は
他の支払いにも注意が必要です。
月145000円まで通る年収であっても
オートローンで50000円の支払いをしていると
95000円までの支払いでしか住宅ローンは
通らないということになります。
最後に担保ということですが
住宅ローンに関しては
ほとんどのケースで土地・建物に
抵当権がつけられ担保が取られた状態での
融資になってきます。
あまりに古い物件などで担保としての価値がないと
判断されると住宅ローンの融資がおりないというケースも
稀にあります。
転職して間もないという場合
転職して1年前後しか経っていない
2年は必要です
3年は必要です
と様々なことが聞こえてきますが
正確にはその人の経歴や資産の状況などによる
ところが影響します。
銀行融資はそのターゲットを狭く絞り込んでいるので
ターゲットに当てはまらないと融資を通すのが難しいですが
全期間固定金利のフラット35であれば
可能性はあります。
フラット35は転職してからの期間が短くても
同業の転職であれば融資が通る可能性があります。
無駄な時間や手間をかけずに最初から選択肢に
入れてみて事前審査をしてみてください。
自分一人の年収では希望の物件に届かない場合
希望の物件が自分だけの年収では足りない場合
配偶者の力も使いましょう。
正社員で勤務されていることがベストですが
そうでなくても可能性はあります。
ただ、この審査も銀行融資は厳しい条件の場合が
多いのも事実です。
夫婦合算での審査にもかかわらず
配偶者の収入は100％で計算してくれません。
その際にもまたフラット35を活用しましょう。
フラット35であれば夫婦合算の場合でも
お互いの年収を100％で審査してくれます。
それによって希望の物件が購入できるのであれば
余計な手間を省いてフラット35を活用してみましょう。
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弊社ではフラット35の取次業務を行っておりますので
お気軽にお問合せください。
35年固定金利ということになりますが、
物価上昇を考えると固定金利で借りて
35年かけて返済していくということが
ベストな選択だと思います。