住宅ローンは繰り上げ返済した方がいい？何が正解なのかＦＰが解説します！
大阪府豊中市のファイナンシャルプランナー
しめだです。
今回は住宅ローンは繰り上げ返済をして
早く返していった方がいい
退職金で一括返済の予定です
少しでも貯金して繰り上げ返済していきましょう！と
ＦＰにアドバイスを受けた
という方に向けて
本当にそれでいいの？
ということについて解説していきたいと思います。
目次
住宅ローン＝借金
多くの人が住宅は
住宅ローンを活用して住宅を購入されると思います。
つまり借金して家を買うということですね。
借金をして生活費やギャンブルとして
使うわけではありませんので
借金したお金が家にカタチを変えている
ということです。
売却するとした場合もその時の市場価値に左右されるわけですが
売却はいつでも可能です。
ただその時に
住宅ローンの残債を売却価格が上回れば
手出しのお金なしに売却することが可能ですし
住宅ローンの残債を売却価格を下まわれば
手出しが必要にはなりますが
残債を支払うことができれば売却は可能なのです。
このバランスがあまりにも悪いと非常に家計として
苦しい状況となるわけです。
購入時よりも売却時の価格が
かなり安くなってしまっている場合などは
貯金を取り崩して手出しを支払わないと
残債が消えないので売却できない
など。
そのようなケースも考えて
物件を選択したり、貯金していったり
住宅ローンを組む必要があります。
一生住むということを想定しながらも
もし売却する場合には価値が下がりにくい
物件なのかということも
含めて検討する必要があるかと思います。
借金は早く返したい！金利がもったいない！
借金である住宅ローンを
早く返済して毎月の返済を早く終えてしまいたい。
金利がもったいない。
そのような気持ちはわかります。
ただ、その住宅に住み続けるとした場合は
早く返済を終えてしまうことがよい選択かというと
そうではありません。
住宅ローンを利用している時点で
金融の仕組みの恩恵を受けるわけですから
しっかりと活用しましょう。
金融というとお金のないところに融通するということに
なるわけです。
住宅を一括購入するお金がないので融通してもらって
少しずつ返済していくということです。
しかも長期間で低金利でよいわけです。
他の種類のローンは
返済期間も短く金利も高い
ということがほとんどですが
住宅ローンの場合は特別に優遇されたローンという
ことになっています。
長期間かつ低金利で借りることができる
借金です。
忘れてはならないのが35年の長期間を
捉えた場合は物価上昇していくわけです。
今繰り上げ返済しようとしている100万円が
35年後も同じ購買力を持っていないということです。
つまりモノやサービスの価格が上昇すると
100万円の価値は下がるということです。
じゃあやっぱり早く返済したらよいじゃないか？
ではなく
そのお金を投資運用することによって
物価上昇以上に増やしていけば
金銭的な自由度が増えることになるわけです。
今、100万円返済しようとしていたのであれば
もうそれは長期間にわたって使用しない予定の
資金として投資運用していけばよいのです。
という理由から
35年かけて少しずつ返済していった方がよいかと思います。
その返済額が家計の収支として非常に厳しい
ということであればそもそもとして返済計画の見積もりが甘い
ということになります。
物件価格が収入から考えて高すぎたのか
収入が上がっていく前提で購入してしまったのか
転職や独立などにより家計の収支が変わったのか
離婚などにより状況がかわったのか
様々な事情はあるかと思いますが
そのような事態になる確率を下げたり
もしそうなっても対処できるように
ファイナンシャルプランナーなどにご相談されることを
おススメしますし
早め早めに相談していくことで選択肢は多くなります。
とはいえ
困った状態にならないとなかな相談なんてしない
ですよね・・・。
老後にまで住宅ローンが残っているなんて・・・
住宅ローンを組む年齢によりますが
35年組もうとすると
25歳の時に組んで60歳で終わるというタイミングですが
25歳の時に生活設計できて住宅を購入するとなると
結婚や出産のタイミングもありますので
なかなか少ないケースではないかなとここ最近では考えられます。
逆に35年の最長期間を使おうとすると
80歳が支払い終了というところになりますので
45歳までに組む方がよいのかなとなります。
そうなってくると
仕事を退職してからも住宅ローンが残るということになりますが
銀行からすると退職金で残りを一括返済すればよい
というアドバイスとそれを見込んでの住宅ローンの融資ということ
になることが多いかと思います。
思いますがここでも本当に退職金で
一括返済がよいのでしょうか？
先ほどの話と同様で
長期間低金利での融資です
退職したからといって金利が上がるわけではありません
長期間にわたって物価上昇していきますし
何より住宅ローンには団体信用生命保険というものが
付帯されています。
死亡により住宅ローンは支払わなくてよくなるのです。
繰り上げ返済はお金を払って保険を解約する行為です。
それはわかりますが
退職により収入はかなり下がるので
収支のバランスがかなりくずれていますと
それであっても
一括で返済せず退職金で少しずつ返済していけばよい
と思いますし
退職よりも前にいち早く投資運用する
習慣をつけていってもらうことが大切です
住宅ローンを組んだ35年間コツコツと
積立の運用をしたりしていくと
かなりの資産を築くことができると思いますし
それによって老後の生活費や住宅ローンの返済
また、住み替えの費用なんかも捻出していくことが
できるようになります。
これが退職してから
退職金をもらったからさあ運用をはじめよう
ですとかなりハードルが高いところから
スタートしないといけなくなります。
つまり運用もしないといけないですし
それをあてに取り崩して生活するといことも
必要になってくるので
難易度もあがるわけです。
期間が短いより長い方が損する確率も下がりますが
短い期間で結果をだせとなると難しくなるのは
仕事をされてきていると想像がつくと思いますが
投資運用でも同じです。
このような理由から
住宅ローンを組むというタイミングでは
投資運用を始めていくというのもセットで行う
必要がありますし
投資運用と住宅ローンをセットで取り組めば
退職後に住宅ローンが残ってしまう問題にも
住宅購入をあきらめたり躊躇したりせず
不安感を少しでも減らしてもらえたらとは思います。
現状でも家計が苦しいから早く返したい
現状で家計が苦しい・・・・。
もうこれはそもそも論ですよね
シンプルに優先順位をつけるところから
家計収支の立て直しが必要かと思います。
その住宅が優先順位が1位ですか？
本当にそれが最も大切ですか？
苦しいのは子どもの大学費用などと
重なるタイミングはどのご家庭も厳しくなるので
数年の間というわけではありませんか？
早く返すためのお金がある場合は
住宅ローンを返す繰り上げ返済の費用に
充てたとして
どんな状況の変化はありそうでしょう？
返済額を下げる繰り上げ返済をした場合
家計の収支は改善するかもしれませんが
長期間の部分となるので
数百万繰り上げ返済したところで
返済額が減少するのは数千円というレベルにならないでしょうか？
それをするよりもほかの支払いを見直したほうが
即支出を減らすことができないでしょうか？
つまり家計が苦しいからといって
繰り上げ返済しても効果としては微々たるもので
状況はほとんど変わらないと思います。
家に住んでいる状況には変化なく
残債が減ったということだけで
苦しいことに変化はないわけです。
それよりも他の支出に目を向けて全体的に
見直しをしましょう。
支出を減らすことが簡単ですし
収入を増やすということも
行動することですぐ改善されていくことですので
検討してみましょう。
苦しい厳しい状況になると
視野が狭くなるので
自分だけで考えず
ファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。
できるかできないかは選択肢をだしてもらってから
考えてみればよいので
気軽に相談してみることをおススメします。
まとめ
住宅ローンを組んで住宅を購入するということは
人生におけるかなり大きな買い物の一つです。
無理して購入するものではないと思いますが
それぞれのご家庭の事情でタイミングが
きたら住宅ローンを利用して購入すればよいかと思います。
その時のために知識をつけておいても
損はないですし
購入しなくても知識はムダにはなりませんので
気になることがあればお気軽にご連絡くださいませ。
余談ですが
もし値上がりするような物件に住むことができた
場合は住居費はほとんどかからない
という状況にもなる可能性があるわけです。
というわけで
今回は住宅ローンの繰り上げ返済について
いくつかのパターン別に視点を変えて
考えてみました。
もし私の場合はどうなのかとか
個別のご相談があれば
こちらからお問合せ頂ければ幸いです。